Печать
Светлана Соловьева
Категория: Новости
Опубликовано: 26 февраля 2019
Просмотров: 1223

На рынке недвижимости отчуждение объектов происходит разными способами – это может быть договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения и так далее. В общем списке особняком стоит договор пожизненного содержания с иждивением – способ передачи имущества на условиях ренты.

 

 

К пожизненному содержанию с иждивением чаще прибегают одинокие граждане, нуждающиеся в деньгах и заботе. Они получают необходимое содержание, а взамен отдают свою недвижимость. Но, чтобы пойти на этот шаг, нужно понимать смысл заключаемого договора, правовые последствия, возможные риски и знать способы разрешения конфликтных ситуаций.

Что является предметом договора, какие условия таких договоров являются обязательными? В каком порядке они регистрируются? В каких случаях могут быть признаны недействительным? Какие возможности даёт сторонам? – на эти вопросы ответили наши эксперты юрист Коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и партнёры» Александра Вдовина, директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров и адвокат МКА «Почётный адвокатъ» Юлия Волоцкая.

Кто может заключать такой договор?

Договор пожизненного содержания с иждивением заключается между получателем ренты и плательщиком ренты. Получатель ренты – это физическое лицо, являющееся собственником объекта недвижимости, которое передается в собственность плательщику ренты. Плательщиком ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо, которое становится собственником объекта недвижимости получателя ренты и которое обязано предоставлять пожизненное содержание получателю ренты и/или другому лицу (лицам), которое он укажет.

Что является предметом договора? Какие условия обязательны?

Предметом договора пожизненного содержания с иждивением является объект недвижимости. Например, земельный участок, жилой дом, квартира.

В этом договоре необходимо указать индивидуальные признаки объекта недвижимости, в частности, кадастровый номер, адрес, площадь. Следует также определить стоимость всего объёма содержания с иждивением. При этом не допускается, чтобы стоимость общего содержания в месяц была меньше двукратной величины прожиточного минимума на душу населения в регионе, где находится передаваемый объект недвижимости. Если указанная величина в регионе не установлена, то учитывается двукратная величина прожиточного минимума на душу населения в целом по России. Например, размер минимального ежемесячного содержания для Москвы составляет 32 520 рублей (в Екатеринбурге – 20 434 рубля – прим. автора).

Также целесообразно раскрыть, что входит в обязанности содержания получателя ренты. Например, к ним может относиться обеспечение питания по определенному рациону.

В каком порядке регистрируются такие договоры?

Сам договор пожизненного содержания с иждивением не регистрируется. Государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости подлежит переход права собственности от получателя ренты к плательщику ренты. Для Росреестра следует предоставить, в частности, заявление о государственной регистрации, договор ренты и документы, удостоверяющие личность заявителей, а также уплатить госпошлину. Необходимые документы можно предоставить прямо в отделение Росреестра и МФЦ, можно почтовым отправлением, в электронной форме, например, через сайт государственных услуг.

Каков порядок действий по оформлению ренты?

Начинается всё с согласования условий договора между получателем и плательщиком ренты. Затем заключается договор пожизненного содержания с иждивением и происходит его нотариальное удостоверение. После этого идёт регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество от получателя ренты к плательщику ренты в Росреестре и исполнение плательщиком ренты договора пожизненного содержания с иждивением.

Следует отметить, что с 1 февраля 2019 г. после удостоверения договора ренты нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы при условии, что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. В случае если получатель и плательщик ренты возражают против подачи такого заявления нотариусом, то самостоятельно обращаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Что в себя может включать содержание по ренте?

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением состоит в том, что одна сторона (плательщик ренты) получает в собственность от получателя ренты какое-либо недвижимое имущество (дом, земля и так далее), но в обмен на это он должен содержать его.

Содержание может включать в себя обеспечение одеждой, продуктами питания, обеспечение потребности в жилище, уход за получателем ренты, если его необходимость обусловлена состоянием здоровья. Общая стоимость всего объёма содержания должна быть установлена в договоре. Стоит добавить, что этот договор может предусматривать возможность замены содержания в натуре на обязанность осуществлять периодические платежи.

Плательщик ренты может пользоваться полученным недвижимым имуществом, но распоряжаться им он может только с согласия получателя ренты.

А вообще нужно отличать договор пожизненного содержания с иждивением от договора пожизненной ренты: если первый предполагает «неденежное» содержание получателя ренты, то второй – ежемесячную плату за ренту.

Сторонами этого договора могут быть любые физические лица, являющиеся дееспособными. На практике его заключение является не слишком распространенным. Как правило, люди предпочитают оформлять договор пожизненного содержания, предусматривающий ежемесячные денежные платежи.

Стоит отметить, что по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством РФ, договор пожизненного содержания с иждивением можно признать недействительным в следующих случаях:

- недееспособность одной из сторон;

- заключение сделки под влиянием обмана, угрозы, насилия;

- вступление в договор под влиянием существенного заблуждения и др.

Стороне-истцу необходимо обратиться с иском о признании договора недействительным и о применении последствий его недействительности (возврат сторон в первоначальное положение).

Могут ли получателями ренты быть сразу два человека?

Важное уточнение: получать ренту может не только собственник отчуждаемого имущества, а также и любое указанное собственником лицо. Более того, получателями ренты могут быть одновременно несколько лиц. При этом доли их считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты доля умершего получателя ренты переходит к пережившим получателям ренты. В договоре ренты в обязательном порядке должна быть определена стоимость всего объёма содержания с иждивением. Но общий объём содержания в месяц, как уже выше сказано, не может быть менее двух величин прожиточного минимума. Кроме обеспечения потребностей в жилище, питании и одежде, уходе, содержание с иждивением может включать оплату плательщиком ритуальных услуг.

Как обезопаситься от мошенничества в этой сфере?

Помимо общих оснований признания договора ренты недействительным, договор ренты может быть расторгнут в связи с нарушением плательщиком своих обязательств. Например, игнорирование пункта договора выплаты содержания либо других условий договора. По итогам расторжения бывший получатель ренты может вновь заключать договор ренты на приемлемых для себя условиях.

Если плательщик ренты существенно нарушает обязательства по договору, то получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены, – уточняет Александра Вдовина. – При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. В этом случае, как и при смерти получателя ренты, пожизненное содержание с иждивением прекращается.

Для того, чтобы признать договор пожизненного содержания с иждивением недействительным, необходимо обратиться с иском о признании договора недействительным и о применении последствий его недействительности (возврат сторон в первоначальное положение).