Печать
Светлана Соловьёва
Категория: Новости
Опубликовано: 10 апреля 2019
Просмотров: 739

На рынке недвижимости продаются не только отдельные объекты, но и их части – комнаты и доли. Для кого-то именно они являются единственно доступной возможностью решения жилищного вопроса. Именно таким покупателям – наши рекомендации о том, на что нужно обратить внимание при выборе доли и как справляться со сложностями при совершении сделки и пользовании таким имуществом.

Марина Попова, юрист агентства недвижимости CENTURY 21:

– Собственность на объект недвижимости может быть индивидуальной, совместной или долевой. Если объектом владеет одно лицо, то собственность будет индивидуальной, если супружеская пара, то в соответствии с положениями Семейного кодекса чаще всего это будет совместная собственность. Случаи общей долевой собственности стоит рассмотреть отдельно. Объект может быть разделён на доли в результате наследования его разными лицами, в результате приватизации комнат в коммунальной квартире и в других случаях.

Откуда берутся доли

Допустим, изначально объект недвижимости принадлежал одному лицу, но это лицо имело несколько наследников, которые не имели друг к другу никакого отношения (например, третья жена собственника и его дети от первого и второго брака), как и возможности или желания как-то договариваться. В результате объект недвижимости, включённый в наследственную массу после смерти наследодателя, бывшего собственником того самого объекта недвижимости, разделён на доли, согласно завещанию или в силу закона. При этом, если отсутствует завещание, то имущество делится по умолчанию на равные части. Теперь у него несколько собственников, а сама собственность из индивидуальной превратилась в общедолевую. Статус квартиры как отдельной при этом не изменится. Каждый из сособственников имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей долей.

В жилом помещении на момент приватизации могут проживать несколько граждан. И при передаче его в собственность граждан оно чаще всего будет разделено на доли, в результате чего опять же возникнет общедолевая собственность. И совершенно не важно, будет это отдельная квартира или комната в коммунальной. В отдельной квартире сегодня нет возможности приватизировать одну комнату, а остальные оставить муниципальными, нет возможности осуществить приватизацию одним лицом, членом семьи, если все остальные проживающие в квартире против приватизации. В коммунальной же квартире может быть приватизирована отдельная комната, даже в том случае, если все остальные жители коммунальной квартиры не собираются приватизировать комнаты, в которых они проживают. Но при условии, что данная комната выделялась в пользование гражданина (или семьи, где по поводу приватизации полное единодушие) по отдельному основанию, не зависимому от всех остальных комнат, граждан, проживающих в квартире. Разница в том, что отдельная квартира и комната в коммунальной квартире являются изолированными жилыми помещениями.

Первый покупатель – сособственник

Для продажи доли в общедолевом имуществе необходимо, в первую очередь, предложить приобрести её сособственникам. Согласно статье 250 Гражданского кодекса, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. В противном случае сделка может быть обжалована. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, то собственник вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Необходимо отправка участникам долевой собственности заказных писем с уведомлением о вручении или направление такого предложения нотариусом. Можно также получить нотариально заверенный отказ от преимущественного права приобретения доли в недвижимом имуществе.

Однако это правило не касается дарения, поскольку, согласно статье 246 Гражданского кодекса, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить, завещать, отдать в залог свою долю.

На практике бывает довольно сложно уведомить о планирующейся продаже иных участников общедолевой собственности. По этой причине возникает искушение оформить отчуждение доли по правилам договора дарения. В действительности, конечно, будет иметь место сделка купли-продажи. Подобная сделка будет носить характер притворной и может быть обжалована лицом, чьи права были нарушены, и признана судом недействительной. При этом к сделке, признанной недействительной (мнимой или притворной), будут применены последствия, согласно статье 167 Гражданского кодекса, то есть каждая из сторон будет обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость.

Непроживание участника долевой собственности по месту нахождения недвижимого имущества, доля которого подлежит отчуждению, не является основанием отказываться от сделки купли-продажи. Согласно определению Верховного суда РФ от 19.11.2013 № 5-КГ13-109, извещение о продаже доли должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника. При этом, согласно статье 165.1 Гражданского кодекса и определению Верховного суда от 24.02.2015 № 5-КГ14-136, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно было направлено адресату, но не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Какой может быть доля

Приобретая долю в коммунальной квартире, покупатель, как правило, приобретает отдельную комнату, которая соответствует этой доле. Поскольку комната является изолированным помещением, пригодным для проживания, приобретение доли в коммунальной квартире вполне имеет смысл. Затруднение в использовании жилого помещения по прямому назначению может быть в том случае, если отчуждаемая доля меньше доли, соответствующей размеру комнаты. Приобретение доли в отдельной квартире имеет менее очевидные преимущества, особенно если квартира однокомнатная. Представить себе, что в однокомнатной квартире совместно проживают незнакомые друг другу люди, которые ведут раздельное хозяйство, достаточно сложно. Приобретение такой доли представляется возможным в случае, если велика вероятность выкупа долей у остальных участников общедолевой собственности или, что менее целесообразно, если остальные сособственники не проживают и не планируют проживать в данной квартире, равно как и не планируют использовать её иным способом. В таком случае следует учесть, что обстоятельства могут измениться, и тогда пользование жилым помещением может быть затруднено.

В любом случае, приобретение долей в праве собственности на недвижимое имущество – дело очень ответственное и требующее внимательного грамотного подхода. Поэтому, прежде чем принять решение о такой покупке, советуем обратиться к профессионалам, которые помогут выявить возможные последствия такого шага.

Людмила Старовойтова, юрист Европейской юридической службы:

– При покупке доли в квартире следует понимать, что вы приобретаете долю, а не конкретизированное, выделенное помещение в квартире. Если вам не удастся решить вопрос с другими собственниками о порядке пользования, то спор необходимо будет разрешать в судебном порядке.

Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Извещение составляется в письменной форме, в нём указываются цена и иные условия продажи. Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока. Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки.

Выгодная покупка доли с риэлтором

Владимир Бахуров, эксперт рынка, компания «Макромир»:

– Собственность включает в себя три права: право владения, право пользования и право распоряжения. В долевой собственности эти права серьёзно осложнены, – можно владеть, но невозможно пользоваться, можно пользоваться, но нет возможности распоряжаться. Владельцы такой собственности часто сталкиваются с некоторыми им непонятными проблемами. Но грамотный риэлтор может обратить все эти сложности в пользу своего клиента.

Случилось мне в 2016 году продавать однокомнатную квартиру в «корабле», 28 кв. метров. Собственник, женщина, хотела купить квартиру в новом районе, где её сын ходит в школу. С продажей более-менее быстро получилось, она хотела сразу встречную покупку, чтобы переехать в новую квартиру. Порекомендовал ей, так как было лето, пожить на даче, а деньги наготове держать: вдруг что интересное появится. Так и случилось. Денег хватало только на студию в 25 кв. метров. Но, каждый день мониторя рынок, я вдруг нашёл предложение за эту же сумму – за 2,7 млн рублей продавалась половина трёхкомнатной квартиры площадью 95 «квадратов». В соседнем со школой доме. Выяснил историю, почему, откуда и зачем продается половина квартиры, проверил документы. Вроде всё хорошо, вот цена только… Рыночная стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, а в продажу предлагают половину квартиры за 2,7 млн рублей. Поторговались, купили за 2,5 млн рублей.

Рассказывать все перипетии с этой квартирой долго. Но фактически женщина с сыном вместо студии в 25 кв. метров три года уже живёт в трёхкомнатной квартире без соседей. Теперь всё улеглось, все тяжбы завершены. Сейчас ищу покупателей на эту трёхкомнатную квартиру, за свою половину она получает 5 млн и покупает тут же в соседнем доме полноценную однокомнатную квартиру. То есть за три года она, живя в удобной «трёшке», вместо бывшей у неё «однушки» или возможной студии, получила прибыль 2,5 млн рублей.

Вот тут и пришлось использовать знания прав владения, пользования и распоряжения долевой собственностью. Ну и, конечно, знания психологии, ибо люди остаются людьми, и какие бы ни были законы, всегда нужно учитывать человеческий фактор, кто что хочет, почему, и что ради этого готов сделать. Если бы глубоко не влез в ситуацию, выясняя, что же такое произошло, что решили продавать полквартиры, не рекомендовал бы своей клиентке такую покупку. Но, заранее выяснив все нюансы, просчитав возможные последствия, теперь всё благополучно завершаю.

Госпошлина на доли

В Министерстве финансов РФ ответили на вопрос, какую госпошлину должны заплатить покупатели долевой собственности.

Согласно Налоговому кодексу, за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества граждане уплачивают госпошлину в размере 2000 рублей, организации – 22 000 рублей. Налоговый кодекс (НК) также декларирует, что в случае, когда за регистрацией долей в объекте недвижимости одновременно обратились несколько плательщиков, то они уплачивают госпошлину в размере, установленном НК, умноженном на размер доли в праве собственности.

Например, если доли у двух будущих собственников – физ. лиц – равны, то за оформление каждый из них заплатит госпошлину по 1000 рублей. Если у одного 1/4 доли, у другого – 3/4, то госпошлина будет равна 500 и 1500 рублей соответственно.

При этом департамент налоговой и таможенной политики Минфина России подчёркивает, что за оформлением собственности будущие правообладатели долей должны обращаться все одновременно.

Из правила соотношения доли и госпошлины есть исключение: если доля в праве общей долевой собственности приобретается одним лицом на основании договора купли-продажи (дарения, мены), в силу которого правообладатель отчуждает принадлежавшую ему долю в праве общей долевой собственности одному лицу, а не нескольким лицам, либо право общей долевой собственности одного лица возникает на основании судебного акта, то госпошлина за государственную регистрацию доли в праве общей долевой собственности уплачивается в полном размере – 2000 или 22 000 рублей.

Документ: Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 10 января 2019 г. № 03-05-06-03/265